信件内容
2026-06-09 已办结
信件标题：关于星海壹号小区业主集体维权 的有关事宜
信件内容： 尊敬的第十三师领导： 根据《物业管理条例》第五条及地方物业管理相关规定，贵单位作为本行政区域内物业管理活动的监督管理部门，依法负有对物业服务企业进行监督管理、协调处理物业管理矛盾纠纷等法定职责。 鉴于本小区物业服务公司【新星市鹏程物业管理有限公司】以及小区开发商【新疆星海华谊房地产开发有限公司】存在严重违规及违约问题（详见下文），业主计划将于本周内把《关于要求减免物业费及公开物业核心服务资料的函》送达物业公司，衡山路社区居委会也高度重视此事，将于26年6月9日选取4位业主代表进行面谈。在此网站反映的目的，旨在向贵单位全面陈述事实，恳请贵单位依法履行监管职责，督促物业公司及开发商限期整改，并在必要时依法介入调查处理，以维护本小区全体业主及人民群众的合法权益。 现将本小区目前存在的突出问题及希望贵单位协助解决的举措列明如下，以便沟通高效、务实。 一、小区存在问题现状 1.现物业服务公司质价不符问题 现物业公司（新星市鹏程物业管理有限公司）入驻程序违规。一是与上一任物业服务企业交接时，未履行任何法定或合同约定的交接手续，该变更未经业主共同决定，亦未与业主签订物业服务合同。二是保安人员不合法且不具备能保障业主人身安全的条件，现物业聘用的保安人员未按规定向公安机关备案，不具备相应从业资质，且生理机能上无法胜任工作。三是日常服务严重不到位。环境卫生管理不到位，绿化养护缺失，道路损毁未修补；公共设施设备（照明、门禁、监控等）损坏后经业主提醒后拒不修复，公共广场瓷砖掉落长期未解决；小区秩序管理混乱，车辆乱停乱放、外来人员随意进出等现象频发，安保巡查流程缺失；存在多处安全隐患，如消防通道被占用、灭火器材过期未更换及缺失、监控盲区较多等。四是收费行为违规，收费标准与实际服务等级严重不符，存在超标准收费及捆绑收费情形。五是物业方工作人员服务态度恶劣：工作人员在业主群中多次与业主发生言语冲突，对业主报修及投诉处理拖延、闭环不力。面对业主询问物业负责人经常请假、兼职、空岗且无其他人员代替值班的情况，物业工作人员回复“不能有事？请假有错？工资你发的？我有权利将（物业公司）领导电话给你？差不多就行了，我请假的权利都没有？”，服务态度十分恶劣及嚣张，面对业主的正常询问质疑依旧拒不整改。六是公示及公共收益违法，未依法在显著位置或线上渠道公示服务内容、收费标准及收支账目；公共收益（包括但不限于广告、快递柜入场费等）从未向业主公开。七是物业配备的工作人员力量薄弱。小区共有118户，物业工作人员全职+兼职人数为4人，分别是全职保安、全职物业经理、全职或兼职的财务、兼职的保洁人员，以上人员完全无法匹配小区的住户需求，且对小区业主做到的安全保障几乎为零。 上述问题业主多次口头及书面反映，均未得到实质性整改。 2.停车场修建问题 因开发商遗留问题，小区停车位严重不足，停车秩序混乱，外来车辆随意停放，影响消防通道及业主正常出行。小区目前大门入口右侧区域的空地内垃圾堆积且未被利用，申请在此区域修建临时停车场已解决上述问题。 3.开发商遗留问题 开发商完全未按购房合同履行约定，承诺的众多公共设施（如绿化景观、活动场地、配套用房等）至今缺失，导致小区整体环境破烂不堪。现在迫在眉睫的主要问题一是小区大门未修建，开发商承诺的小区主大门至今未建，严重影响小区形象、安全管控及业主出入便利。二是最后一排房子后面土方堆积未清理，大量土方长期堆积，存在滑坡、扬尘等安全隐患，且影响环境卫生及排水。 二、业主诉求及期望协助的举措 1.物业费减免 因物业公司未按约定提供服务，服务质量与收费标准严重不符，依据《民法典》第582条及相关司法解释，业主有权要求减免物业费或赔偿损失。请敦促物业公司就现有收费标准与服务等级不匹配问题作出调整，并对前期质价不符期间的物业费予以合理减免。（《关于协商减免物业费并要求公开小区物业服务核心资料的函》及随主函附送的情况说明已提交至社区） 2.更换物业公司 在业主委员会成立后，请督促社区按照《物业管理条例》及地方规定，协助召开业主大会，表决更换物业公司事项。在启动更换物业公司程序时，由全体业主共同决定下一任物业公司。后续新物业公司的资质考察、选聘，必须经业主委员会或业主大会同意，不得由物业公司单方或开发商指定。选聘过程须采用三方询价流程（至少三家物业服务企业参与报价、比选），确保公开、公平、透明。 3.修建停车场 一是期望贵单位协调相关部门对小区可利用空间进行勘测，推动修建或增建停车位（如地面立体停车位、合规改造空地等）。二是协助制定小区车辆管理规约，规范停车秩序。 4.启动开发商善后工作 一是请贵单位出面联系开发商或协调住建、城管等主管部门，责令开发商限期完成大门修建。二是请贵单位协调相关部门对土方进行清理或督促责任方限期清除，消除安全隐患。 以上为业主方主要诉求及期望贵单位支持的举措，恳请贵单位予以协调、指导与监督，共同推动问题解决。 望予以协助支持为盼！ 星海壹号小区全体业主 2026年6月9日
回复内容
2026-06-12 18:24 住建局
回复内容：

师市党委社会工作部：

你单位的《“领导信箱”来件办理单（关于星海壹号小区业主集体维权的有关事宜）》已收悉。师市住建局高度重视，第一时间联合火箭农场城镇中心对反映问题开展现场核查处置，现就办理情况回复如下：

一、问题核查及处置进展

（一）物业服务企业退出及交接情况

针对业主反映的新星市鹏程物业管理有限公司入驻程序不规范、服务质价不符、人员配备不足、服务态度恶劣等问题，师市住建局联合火箭农场城镇中心以及社区于6月10日下午前往星海壹号小区，对反映的问题进行现场核实，同时对鹏程物业负责人进行约谈。经沟通协调，鹏程物业已明确表示自愿退出星海壹号小区物业服务项目。目前，由火箭农场城镇中心督促鹏程物业按规定开展物业服务交接工作，并要求物业在退出前：一是由火箭农场城镇中心和物业企业根据实际情况，分期逐步清理小区后方土方堆积物，消除安全隐患，整改环境卫生问题；二是完成公共设施设备（照明、监控、消防器材等）检修维护，建立设施设备台账；三是移交小区公共收益收支明细、物业服务资料、业主档案等全部资料；四是配合社区、业主代表开展交接验收，确保交接期间小区物业服务不中断。

（二）临时过渡及后续管理安排

为保障小区物业服务平稳过渡，由火箭农场城镇中心协调衡山社区居委会，在鹏程物业退出后，由社区牵头组织临时物业服务团队，负责小区环境卫生保洁、公共设施基础管护、秩序维护等基本服务，确保业主正常生活不受影响。同时，火箭农场城镇中心已指导社区依法启动业主委员会组建工作，待业委会成立后，按规定组织召开业主大会，通过公开选聘方式确定新的物业服务企业，选聘过程将严格执行三方比价、公开报价、业主表决程序，确保公平透明。

二、业主诉求办理情况

（一）物业费减免诉求

针对业主提出的减免物业费诉求，已督促鹏程物业对服务不达标期间的物业费进行核算，结合业主反映的问题及核查情况，要求物业企业与业主逐一协商，按服务不达标程度合理减免对应时段物业费，协商不一致的，双方通过司法途径解决。减免方案将在物业交接过程中同步公示，接受全体业主监督。

（二）停车场修建及管理诉求

针对小区停车位不足、停车秩序混乱问题，住建局已联合火箭农场相关部门对小区可利用空地进行现场勘查，初步拟定了临时停车场整治方案，目前正在清理遗留杂物，待清理后做为业主临时停车场。同时，将在新物业服务企业选聘后，指导制定小区车辆管理规约，规范停车秩序，缓解停车难题。

（三）小区大门未修建诉求

针对业主提出的小区主大门至今未修建，影响小区形象的诉求，经核查，小区原规划主大门位置属二期工程配套，因二期工程未修建，导致小区主大门至今未修；现行小区入口与城市规划道路用地红线重叠，根据现行国土空间规划，该位置属于城市道路用地，不具备修建永久性小区大门的规划条件。同时，原开发企业新疆星海华谊房地产开发有限公司已注销，相关建设主体责任无法继续履行，原合同约定的大门建设事项已不具备实施基础。

三、下一步工作安排

一是督促火箭农场城镇中心全程监督物业交接，安排专人监督鹏程物业退出及资料、设施交接工作，确保交接过程公开透明，设施设备完好移交，公共收益账目清晰，杜绝交接期间出现管理真空。二是加快推进业主委员会组建工作，指导社区开展业主大会筹备、业主代表推选等工作，待业委会成立后，依法依规开展新物业服务企业选聘工作。三是强化后续服务监管，后续选聘的物业服务企业，均将纳入我单位常态化监管范围，定期开展服务质量检查，重点核查环境卫生、设施维护、人员配备、服务态度等情况，确保服务质量与收费标准匹配，切实保障业主合法权益。

第十三师住房和城乡建设局

2026年6月12日

满意度调查

1、信件是否及时处理
2、办理意见是否满意
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